+79622015782
Vdsrealt.ru
YouTube @pro-commerce-estate
t.me/vds_realt
«Инвесторам сегодня нужен не брокер, а партнер по капиталу»
Дмитрий Верхотуров – основатель Verkhoturov Invest, занимается структурированием сделок и управлением крупным частным капиталом в коммерческой недвижимости.
Как изменился рынок коммерческой недвижимости за последние годы? Как в связи с этим трансформировалась роль брокера?
За последние годы произошло несколько важных сдвигов. Во-первых, федеральные сети достигли своего потолка роста. Сегодня они растут не за счёт открытия новых магазинов, а через поглощение конкурентов. Во-вторых, инвестор думает глубже, считает окупаемость, анализирует ликвидность, оценивает риски и перспективу капитализации. В-третьих, выросла налоговая нагрузка. НДС, коммунальные платежи, новые правила налогообложения существенно изменили экономику владения объектом.
В результате роль брокера изменилась кардинально. Раньше брокер продавал информацию, а сегодня она находится в открытом доступе. Сильный брокер уже не посредник между продавцом и покупателем. Это инвестиционный консультант, который помогает инвестору понять, куда входить, почему именно сейчас, как управлять рисками и когда выходить с максимальной прибылью.
Как мыслят инвесторы с капиталом 50–300+ миллионов рублей? Поделитесь основными кейсами.
В первую очередь, они думают о двух вещах: сохранении капитала и его приумножении. Важно оценить не только арендный поток, но и, что произойдет с объектом через 5-10 лет. Для инвестора важны:
— стоимость м2 на входе;
— ликвидность локации;
— устойчивость спроса на помещение;
— потенциал роста стоимости.
У крупных инвесторов есть очень важный принцип: надёжных арендаторов не существует, но существуют надёжные локации. Поэтому они готовы купить объект с меньшей доходностью, если понимают, что даже после ухода арендатора смогут быстро реализовать актив без потерь.
Также есть категория инвесторов, которые покупают «трофейные объекты», которые дают не столько доходность, сколько статус, доступ к нужному кругу общения и дополнительные возможности.
Кейс №1. Торговое помещение 750 кв. м на Ленинградском проспекте внутри ТТК. Входная цена — около 300 000 руб. за кв. м. После сдачи в аренду доходность превысила 16% годовых при средней рыночной доходности по локации 7–9%. Дополнительный потенциал был связан с разделением помещения на блоки: в таком формате стоимость продажи превышала 600 000 руб. за кв. м. Сделка была интересна одновременно как арендный бизнес и как спекулятивная стратегия с потенциалом доходности свыше 100% годовых.
Кейс №2. Выкуп целого этажа в строящемся жилом комплексе по ДДУ с рассрочкой на период строительства. Входная цена — около 230 000 руб. за кв. м. На этапе стройки были скорректированы планировки, часть помещений реализована по переуступке по цене 270–300 тыс. руб. за кв. м. По остальным помещениям заранее подписаны договорённости с арендаторами. После ввода объекта помещения продавались как готовый арендный бизнес по цене от 500 000 руб. за кв. м. Полный цикл проекта составил около 3 лет.
Кейс №3. Покупка небольших помещений по рыночной цене в районах реновации рядом с метро, парками и крупными инфраструктурными проектами. Средняя цена входа — 400–450 тыс. руб. за кв. м. Стратегия рассчитана на 5–7 лет и строится на капитализации территории по мере строительства новых жилых кварталов и развития инфраструктуры. Пока район проходит цикл трансформации, помещения обеспечивают текущую доходность от аренды на уровне 10% годовых и выше.
Почему сильный консультант влияет не на факт покупки, а на доходность, риски, ликвидность и капитализацию актива?
Купить объект может, кто угодно. Настоящая ценность появляется после покупки. Слабый консультант помогает совершить сделку. Сильный – сделать правильный выбор.
Он понимает:
— какие риски заложены в документах;
— как можно улучшить объект технически;
— как изменить планировку законно;
— как изменится район после реализации новых проектов и программ развития территорий.
Кроме того, сильный консультант почти всегда является сильным переговорщиком и влияет на то, сколько инвестор заработает после покупки.
Какие ошибки чаще всего совершают инвесторы при покупке коммерческой недвижимости?
Часто решения принимаются на эмоциях. Инвестор видит красивый объект или привлекательную доходность и перестаёт задавать неудобные вопросы. Еще одна ошибка – чрезмерная уверенность в собственной интуиции. Даже очень успешные предприниматели далеко не всегда являются экспертами в недвижимости. И третья ошибка – инвестор готов выторговать скидку, но не готов оплатить глубокую проверку объекта. А в этом часто и заключается главный просчет.
Как выстраивается работа с крупным частным капиталом? Расскажите об основных нюансах вашего подхода.
Моя работа начинается с понимания целей инвестора. Первый вопрос всегда: «Какой результат вы хотите получить?». Кому-то нужен стабильный пассивный доход. Кто-то хочет максимальную капитализацию. Кто-то ищет спекулятивные возможности с повышенной доходностью. А кто-то строит долгосрочный семейный капитал.
Когда стратегия определена, мы начинаем формировать инвестиционный портфель под конкретную задачу. И выбирать актив, который останется ликвидным через 5, 7 и 10 лет и при любой фазе рынка.
