СЕО GREEN CITY REAL ESTATE ИРИНА КРЕМКО – О ПЕРЕЕЗДЕ В ДУБАЙ, ИНВЕСТИЦИЯХ И ДОХОДАХ 

Еще несколько лет назад мир казался понятным и предсказуемым. Люди строили карьеру, покупали квартиры, планировали будущее на десятилетия вперед. Сегодня всё изменилось. Законы меняются быстрее, чем мы успеваем к ним адаптироваться. Ограничения появляются внезапно. Финансовые системы перестраиваются. А вопрос «где жить?» постепенно превращается в вопрос «где чувствовать себя защищённым?».

Я никогда не планировала эмиграцию. Более того — я люблю Россию и считаю себя патриотом своей страны. У меня там бизнес, недвижимость, друзья, семья, воспоминания. Но примерно пять лет назад я всё чаще начала сталкиваться с ощущением нестабильности. На тот момент я занималась IT-бизнесом, и уже тогда вести международную деятельность становилось сложнее. Появлялись ограничения, менялись правила, усложнялись процессы.

В какой-то момент мы с семьёй полетели в Дубай в обычный отпуск. Именно тогда произошло то самое внутреннее ощущение, которое сложно объяснить логически. Я поняла, что не хочу возвращаться обратно.

Меня поразил не блеск небоскрёбов и не роскошные автомобили. Меня поразило ощущение порядка. Спокойствия. Системы.

Когда я узнала, что в ОАЭ существуют свободные экономические зоны, а также отсутствует налог на доход физических лиц, я впервые задумалась: а что, если можно жить иначе? Что, если государство может создавать условия для развития, а не только ограничения?

Но настоящая трансформация началась позже — когда я решила купить недвижимость для своей семьи.

Именно тогда я столкнулась с тем, о чём редко говорят в красивых рекламных роликах. Несмотря на высокий уровень рынка, здесь тоже существуют недобросовестные брокеры. Из-за одной ошибки вместо большой семейной квартиры я получила три раздельных объекта, которые невозможно было объединить так, как мне обещали.

Это была дорогая ошибка. Но именно она заставила меня полностью погрузиться в рынок недвижимости Дубая. Я начала изучать законы, анализировать проекты, сравнивать доходность, разбираться в том, как устроена экономика города. И постепенно пришла к выводу, который позже изменил мою жизнь: Дубай растёт за счёт постоянного притока новых резидентов, бизнеса и капитала со всего мира.

Это не просто красивый город. Это одна из самых быстрорастущих международных экосистем.

Со временем ко мне начали обращаться друзья и знакомые за советом. Кто-то хотел купить квартиру для инвестиций. Кто-то — сохранить капитал. Кто-то искал «запасной аэродром» на случай нестабильности. Я закончила местный институт недвижимости, получила лицензию и открыла собственное агентство GREEN CITY REAL ESTATE (названо в честь части Москвы — Зеленограда).

Не потому, что мечтала продавать квартиры. А потому что увидела огромный запрос людей на безопасность, честность и грамотное сопровождение.

Сегодня многие спорят о релокации. Кто-то считает, что нужно срочно уезжать. Кто-то, наоборот, убеждён, что нужно оставаться дома несмотря ни на что. Но лично я считаю, что вопрос вообще не в эмиграции. Вопрос — в наличии выбора.

Мир стал слишком нестабильным, чтобы хранить все деньги, все активы и все возможности только в одной стране.

Именно поэтому я много путешествую и постоянно изучаю другие рынки. Я была более чем в сорока странах и каждый раз смотрела не глазами туриста, а глазами инвестора и человека, который думает о будущем своей семьи, ведь у меня трое детей.

В Европе мне не близка чрезмерная налоговая нагрузка и растущее ощущение социальной нестабильности, пропаганда вещей, которые мне кажутся дикими. В некоторых странах Азии и Африки меня смущают вопросы законодательства, безопасности и медицины. Где-то слишком высокие риски, где-то отсутствует понятная система защиты капитала.

В Дубае я увидела то, чего сегодня многим не хватает — предсказуемость.

Здесь один из самых низких уровней преступности в мире. Здесь практически отсутствует бытовое воровство. Здесь невероятно быстро работает полиция. Здесь понятные законы и уважение к частной собственности. Для меня как для матери это имеет огромное значение.

Именно поэтому спустя пять лет я всё ещё живу в арендном жилье в Дубае, хотя в собственности нашей семьи уже более десяти объектов недвижимости в Дубае. Для многих это звучит странно. Но для меня недвижимость — это в первую очередь актив, а не способ самоутверждения.

Купив квартиру стоимостью около 400 тысяч долларов на котловане, ее цена удвоилась к ключам, и теперь, сдавая её в аренду, можно позволить себе жить в объекте, который стоит в несколько раз дороже (но построен давно). Это уже не мышление в формате «главное купить своё». Это мышление про денежный поток, капитал и эффективность активов.

Особенно сильно разница ощущается при сравнении доходности. У меня до сих пор есть недвижимость в России, и я прекрасно вижу, как инфляция, налоги и расходы постепенно снижают реальную прибыль собственника. Квартира стоимостью около 20 миллионов рублей может приносить примерно 95 тысяч рублей аренды в месяц. Если вычесть коммунальные платежи, налоги, простои и амортизацию, доходность оказывается на уровне около 3,5% годовых.

В Дубае ситуация совершенно иная. Здесь доходность 8-10% считается нормальной. А некоторые проекты способны приносить и до 15-18% годовых, я открыто публикую свои кейсы с документами. Причём речь идёт о недвижимости с ремонтом, мебелью, техникой, бассейнами, спортзалами, парковками и полноценной инфраструктурой — именно так здесь сдаются квартиры, никакого бетона и ремонта.

Но дело даже не только в процентах. Важна сама система.

В России собственник часто находится в слабой позиции. Арендатор может задерживать оплату, внезапно съехать или оставить квартиру в плохом состоянии. В Дубае всё устроено иначе. Контракты строго регулируются. Оплата обычно производится вперёд сразу за год в 1-4 платежей. Повышение аренды контролируется государственным регулятором RERA. И собственник чувствует себя защищённым.

При этом стоимость жизни здесь остаётся удивительно стабильной. Я часто привожу простой бытовой пример: за те пять лет, что я живу в Дубае, цена на многие базовые продукты практически не изменилась. На фоне глобальной инфляции это очень заметно.

Именно поэтому я всё чаще говорю людям одну простую мысль: не обязательно переезжать из России, чтобы пользоваться преимуществами международной системы. Сегодня можно жить там, где вам комфортно, но при этом иметь активы в стабильной юрисдикции, получать доход в валюте, открыть зарубежный счёт, оформить резиденцию ОАЭ и создать для себя дополнительный уровень финансовой свободы.

Многие до сих пор думают, что недвижимость в Дубае — это что-то недоступное и исключительно для сверхбогатых людей. Но на практике за сумму порядка 15 миллионов рублей здесь уже можно приобрести квартиру, которая будет приносить около полутора миллионов рублей дохода в год.

И это будет не просто квартира. Это будет современный жилой комплекс с инфраструктурой уровня хорошего отеля: бассейнами, спортзалами, безопасной территорией, сервисом и высоким спросом со стороны арендаторов.

Более того, сегодня сделки можно проводить полностью удалённо. А получение резидентской визы ОАЭ даёт возможность открыть международный банковский счёт и пользоваться многими преимуществами глобальной финансовой системы.

Я не считаю, что существует идеальная страна. Но я точно считаю, что сегодня каждому человеку нужен выбор. Нужна возможность свободно перемещаться. Нужна финансовая диверсификация. Нужны активы, которые работают в стабильной юрисдикции. И нужен план Б — не потому что всё плохо, а потому что мир стал слишком непредсказуемым.

Когда-то люди выбирали страну для жизни. Сегодня всё чаще люди выбирают систему, в которой они хотят строить своё будущее.